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Direito Condominial: o que diz a legislação e como atuar na área

A convenção do condomínio e o regimento interno são as duas leis que se aplicam à coletividade específica desse espaço. Elas são parte do Direito Condominial. As regras, no entanto, devem obedecer à hierarquia das leis, considerando que existe uma lei específica sobre condomínios e o Código Civil. Mas como é a atuação e a função do advogado que atua nessa área?

Quais as leis que afetam o Direito Condominial?

O Direito Condominial evoluiu bastante ao longo das décadas. Se as primeiras regras surgiram com as Ordenações Filipinas de 1603, que vigoraram no Brasil até a entrada em vigor do anterior código civil, as últimas constam no Código Civil de 2002 e em outras leis que tratam de temas tangentes.

Assim, a primeira lei que surgiu no Brasil foi o Decreto 5.481/28. Ela tratou sobre a propriedade horizontal e distinguiu, pela primeira vez, partes comuns e exclusivas. Além disso, também mencionou a participação nas despesas conjuntas, a administração e a alteração de fachada.

Mais adiante, em 1964, surgiu a primeira lei específica sobre o condomínio edilício: a Lei nº 4.591/64.  Ela trouxe deveres e obrigações dos condôminos, responsabilidade do administrador e/ou síndico, quórum para aprovação em assembleia, entre outros pontos

O Código Civil de 2002 veio décadas depois e é a lei mais importante aplicável ao Direito Condominial. Além de trazer quase todos os temas abordados na lei, o código trouxe regras sobre convenção do condomínio e regimento interno, sanções, competência do síndico e outros pontos.

Assim, atualmente aplicam-se à vida em condomínio o Código Civil e Lei Especial nº 4.591/64, no que não contraria o Código, além da Convenção do condomínio e o Regimento interno. Sem falar nas leis tangentes que dizem respeito ao tema, como Lei das Locações e outras.

Qual a diferença entre a convenção e o regimento interno?

A Convenção do Condomínio é um instrumento registrado no Cartório de Registro de Imóveis que aborda a estrutura do condomínio. Ou seja, é um misto de contrato e estatuto. Nele, há disposições sobre garantias fundamentais dos condôminos, deveres, sanções e obrigações, dentre outros pontos. Assim, é uma espécie de “Constituição da República”. Para ser modificada, é preciso ⅔ da totalidade das unidades condominiais.

Já o Regimento Interno é um documento que abrange as normas de convivência entre os condôminos e a vida social, como as regras sobre uso de espaços comuns e pets. Ou seja, seu quórum de modificação é de maioria dos condôminos presentes em assembleia, mais brando do que o da convenção exatamente por ter maior necessidade de mobilidade. Em geral, esse documento está contido na convenção do condomínio.

Entretanto, se houver conflito entre os dois documentos sobre determinado tema, prevalece o que estiver disposto na convenção. Além disso, vale destacar que nenhum deles pode contrariar o disposto no Código Civil, em outras leis ou na Constituição.

Como se dá a atuação do advogado no Direito Condominial?

O advogado de Direito Condominial tem fundamental importância na elaboração da convenção do condomínio. São inúmeras as normas aplicáveis a essa coletividade que devem ser obedecidas. Sem contar que a sociedade apresenta novas formas de propriedade, como sites de hospedagem (AirBNB e Booking) e coworking.

Na verdade, suas funções podem compreender diversos âmbitos.  Alexandre Augusto Ferreira Macedo Marques, coordenador da pós-graduação em Direito e Gestão Condominial da FAAP, advogado e compliance officer em Direito Condominial, aponta que esse advogado “deve orientar não só o Síndico, bem como demais membros da equipe diretiva, cotejar as informações prestadas pela Administradora de Condomínios e demais prestadores de serviços”, dentre outras atividades.

O professor pontua que o advogado pode atuar na cobrança extrajudicial, na assessoria e consultoria jurídica e na prestação de serviços judiciais. Podemos listar algumas ações dentro desses escopos:

  • Estudo da inadimplência, envio de cartas de cobrança e gerenciamento da carteira de cobrança;

  • Análise, celebração e formalização de acordos, pareceres e contratos;

  • Comparecimento a assembleias para orientação e tratativa de assuntos essencialmente jurídicos;

  • Conciliações e intermediações de interesse do Condomínio coletivamente.

  • Propositura, defesa, manifestação e intervenção em ações judiciais.

A convenção do condomínio é um documento essencial para a coletividade, motivo pelo qual deve ser elaborado com cuidado por um advogado especialista na área. São inúmeras normas aplicáveis ao tema que devem ser obedecidas, e somente um profissional consegue elaborar um documento tão importante de forma correta. Especialmente considerando as novas formas de propriedade que apareceram com a tecnologia!

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