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Contratos Built to suit

O que você precisa saber sobre contratos Built to Suit

O Built to Suit é um tipo de contrato de locação inserido na legislação brasileira em 2012, quando alterou a Lei das Locações. “Built to suit” é uma expressão que designa “construído para servir”. Quando a aplicamos ao imóvel, é o mesmo que dizer que é construído sob encomenda. Ou seja, para atender às necessidades do usuário.

Esse tipo contratual possui características próprias, sendo indicado em determinadas situações. Confira um pouco mais sobre isso a seguir.

Contratos Built to Suit

Em contratos Built to Suit, o locatário encomenda ao locador a construção ou reforma de um imóvel. Cabe ao locador, por si ou por terceiros, realizar a adequação ou construir o imóvel. É um formato bastante uilizado na indústria e no comércio. Para que valha a pena, a locação é firmada por longo prazo, entre 10 e 20 anos.

À primeira vista, esse arranjo pode parecer pouco vantajoso para o locador. De fato, o locatário se beneficia por não precisar despender recursos financeiros para ter instalações adequadas à sua atividade. Mas o locador que investe na construção ou reforma tem o retorno do capital, além do valor relativo à locação.

Características dos contratos Built to Suit

Os contratos Built to Suit possuem características peculiares, dada a função a que se propõem. A eles, se aplica integralmente a lei das locações, garantindo segurança jurídica às partes. Por isso, estão sujeitos às ações de despejo, revisional, renovatória da locação, consignação em pagamento e outras.

Apesar de prevalecerem as condições pactuadas no contrato, especialmente considerando as necessidades e exigências do locatário, as cláusulas do contrato Built to Suit devem seguir os princípios gerais contratuais, como a boa-fé e o equilíbrio econômico-financeiro. Isso envolve justiça em relação aos investimentos feitos pelo locador, à longevidade do prazo e o retorno do investimento (acrescido de lucratividade).

Legislação

Até 2012, havia muita insegurança jurídica quanto aos contratos Built to Suit. Com o advento da Lei nº 12.744, o número de operações desse tipo cresceu. Isso porque não se tinha certeza sobre a natureza do contrato. Ao ser inserido na Lei de Locações, a dúvida foi dirimida.

Além disso, houve a inclusão da multa correspondente ao valor total da contraprestação ajustada em contrato. Nas relações gerais de locação, a multa seria de, no máximo, 3 meses de aluguel. Dessa forma, não é praticável nas operações Built to Suit.

De acordo com o texto da Lei:

Art. 54-A.  Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

§ 1o  Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

§ 2o  Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.  

Cláusulas contratuais

Diante das particularidades dos contratos Built to Suit, os advogados responsáveis por elaborá-los devem entender as cláusulas contratuais da modalidade. Para Alberto Mattos de Souza, sócio do PMMF Advogados, é preciso ter em mente que as disposições contratuais dessa modalidade são bastante peculiares devido à complexidade do negócio a ser desenvolvido. Ele pontua o longo prazo da locação, destinado à recuperação do investimento realizado pelo empreendedor.

Para ele, “o contrato built to suit é um modelo de negócio extremamente interessante e relevante para o mercado, haja vista possibilitar às empresas a utilização de prédio totalmente adequado às suas necessidades preservando recursos para serem investidos em suas atividades fim e para os empreendedores consiste em negócio seguro e rentável gerando riqueza e movimentando a economia”.

O contrato Built to Suit se enquadra como um contrato de locação. Sua inclusão na lei é um avanço do setor. Além disso, traz segurança jurídica para as partes. Entretanto, ainda existem dúvidas quanto à sua aplicação. Com o tempo, ele será melhor delineado pela doutrina e pela jurisprudência.

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