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Pandemia: prevalência de decretos ou regras condominiais?

As regras condominiais postas pela assembleia são soberanas, pois tratam do interesse da coletividade na pandemia.

Em tempos de isolamento devido à pandemia do novo coronavírus, muitas cidades proibiram a abertura de parte do comércio. As autoridades recomendaram às pessoas que ficassem em casa, na medida do possível. Mesmo neste contexto, usuários dos condomínios testemunham entradas de visitantes, inclusive para uso da área comum. Como ficam as regras condominiais na pandemia? O que prevalece? É possível aplicar penalidades? Confira!

Normas municipais e estaduais ou regras condominiais?

Todas as normas instituídas pelos governos municipal, estadual ou federal devem ser cumpridas pelos condôminos. Isso quer dizer tomar as medidas para evitar a propagação da doença, inclusive isolamento social e aglomerações no ambiente público. E no ambiente privado? Algumas normas internas possuem regras condominiais sobre informação de quem contraiu a doença ou está com suspeita. Mas nada dizem sobre o uso do espaço comum.

Por isso, a questão levanta muitas dúvidas. A Lei nº 14.010/2020, que “dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus”, tinha a intenção de resolver o embate, conferindo poderes ao síndico, conforme o artigo 11:

Art. 11. Em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, além dos poderes conferidos ao síndico pelo art. 1.348 do Código Civil, compete-lhe:

I – restringir a utilização das áreas comuns para evitar a contaminação pelo coronavírus (Covid-19), respeitado o acesso à propriedade exclusiva dos condôminos;

II – restringir ou proibir a realização de reuniões e festividades e o uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação do coronavírus (Covid-19), vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos e pelo possuidor direto de cada unidade.

Parágrafo único. Não se aplicam as restrições e proibições contidas neste artigo para casos de atendimento médico, obras de natureza estrutural ou realização de benfeitorias necessárias.” 

No entanto, o artigo foi vetado por retirar “a autonomia e a necessidade das deliberações por assembleia, em conformidade com seus estatutos, limitando a vontade coletiva dos condôminos.” 

A regra é deliberar

O contexto da epidemia é uma situação sem precedentes. Então, é normal que o síndico tenha dificuldade de atuar com algo tão desconhecido. Principalmente porque sabe que as decisões condominiais não podem ser tomadas sozinhas. Para isso, inclusive, existe a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno, que balizam a atuação do síndico.

Mesmo que ele tenha discricionariedade em determinadas funções, não é o caso da pandemia. Não há previsão nas regras condominiais de como se comportar nestes tempos. Por isso, a principal atuação do síndico, no atual contexto, é convocar uma assembleia-geral extraordinária para organizar a coletividade. O encontro pode ser feito com distanciamento social, na área comum, ou por meio virtual (grupos de WhatsApp, salas de videoconferência e outras ferramentas).

Na ocasião, deve ocorrer o debate das regras de uso das áreas comuns e privativas. A própria assembleia aprovará as medidas que serão tomadas para prevenção e proteção da saúde dos moradores. 

Quanto às áreas comuns, a recomendação é unânime: o síndico pode impedir a ocorrência de aglomeração, mesmo que os condôminos também sejam proprietários das áreas comuns. Para contornar a situação, pode ter regras condominiais limitando o número de pessoas que utilizam a área simultaneamente, por exemplo. 

Neste caso, prevalece o interesse (saúde) da coletividade, em detrimento do direito de propriedade individual (art. 1.277 do Código Civil). Além disso, há áreas comuns não essenciais, como salão de festas, parquinhos e churrasqueiras. A proibição de uso não causa dano ao condômino.

Mas a questão mais sensível é quanto à proibição do acesso de visitantes às unidades privativas. O condômino tem o direito de usar, fruir e dispor de sua unidade como entender. Mesmo que as visitas sejam desaconselhadas, elas não podem ser impedidas. 

Como o síndico deve atuar?

Além de realizar a assembleia, o síndico deve atuar com proatividade para aprimorar a limpeza do condomínio. Botões de elevadores, leitores de impressão digital, catracas, maçanetas, corrimãos e outros itens de uso compartilhado devem ser limpos com maior frequência. As portas das áreas comuns devem ser mantidas abertas para aumentar a circulação de ar. Todos devem ser orientados sobre as condutas pessoais, seja funcionário ou morador.

Em caso de desrespeito às regras postas pela assembleia, o síndico pode aplicar penalidades aos infratores. Advertência, multa e suspensão do direito de uso das áreas comuns são algumas delas.

As regras condominiais postas pela assembleia para lidar com a pandemia são soberanas, pois tratam do interesse da coletividade. É importante que o debate seja feito com razoabilidade, considerando múltiplas situações, de forma a promover, ao máximo, uma unidade de conduta.

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